容积率调整管理办法
法律分析：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
法律依据：《中华人民共和国建设用地容积率管理办法》
第一条 为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。
第二条 在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
第四条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
容积率管理办法有什么政策
新时代中，跟着社会的提升，经济的提升，房地产业进步越来越来快，对此国家的管理也越来越到位。容积率管理办法有什么政策?由小编来为你解说一下容积率管理办法有什么政策。
容积率管理办法的前提概念
建造用地建造用地，是指建造修建物、构筑物的土地，是城乡住所和公共设备用地，工矿用地，动力、交通、水利、通讯等有关设备用地，旅行用地，军事用地等。支付必定出资(土地开发建造费用)，经过工程手法，为各项建造供给的土地。是运用土地的承载才能或修建空间，不以获得生物产品为首要意图的用地。
容积率管理办法的地价管理
土地运用权一经出让,任何单位或个人不得私行更改规划规划条件断定的容积率，确需改动规划条件断定的容积率，应按规矩的程序处理。
土地运用权人依法添加容积率用地的,应按本方法补交添加容积率地价款。
（一）除本条第（三）项状况外,添加容积率地价款计收标准为:以楼面地价乘以添加容积率部分的修建面积。楼面地价应评价测算以下内容后择高断定：新容积率规划条件下评价期日的楼面地价，原容积率规划条件下评价期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日批改后在评价期日的楼面地价。
（二）添加容积率部分的修建面积核算标准：新赞同容积率减去基准容积率后乘以用地上积。
（三）《本市乡镇土地定级及基准地价评价效果陈述》中没有楼面地价系统的土地添加容积率的,按不同规划条件下的土地运用权评价差价计收添加容积率地价款。
容积率管理办法的执行标准
本方法第五条所指的基准容积率按下列状况断定:
（一）归于政府依法出让国有土地运用权的，以运用权出让合同中约好的容积率为基准容积率。
（二）国有土地运用权出让合同中没有约好容积率的，按市规划行政管理机构初次赞同的容积率为基准容积率。
（三）国有土地运用权出让合同中没有约好容积率的，一起市规划行政管理机构没有初次赞同断定容积率的，按现履行操控性详细规划中断定的容积率为基准容积率。
本方法第五条所指的新赞同容积率按下列状况断定:
（一）本方法实施前已获得《建造工程规划暂时证》的建造项目添加容积率的,最终一次核发《建造工程规划暂时答应证》断定的容积率为新赞同容积率。
（二）本方法实施前市城市处理局已对违法修建进行处置，违章部分须契合规划要求并经赞同赞同，赞同的容积率为新赞同容积率。
（三）本方法实施前市人民政府已赞同调整的容积率为新赞同容积率。
（四）建造单位请求项目规划方案改动触及提升容积率的，赞同改动规划断定的容积率为新赞同容积率。
容积率管理办法程序是怎样的
建造单位请求项目规划方案改动触及提升容积率的,按以下程序处理:
（一）经市政府依法赞同提升容积率后,市规划行政管理机构向建造单位核发《建造项目容积率调整通告书》,并抄送市土地行政管理机构。
（二）建造单位在收到《建造项目容积率调整通告书》之日起30日内应到市土地行政管理机构、市规划行政管理机构、市税务部分请求补交添加容积率地价款、城市有关设备配套费及相关税费。
（三）建造单位持补交添加容积率地价款缴款凭据等相关手续向市建造行政管理机构请求处理《建造工程施工证》。
建造单位获得市规划行政管理机构依法核发的《建造项目容积率调整通告书》后,在3个月内到市土地行政管理机构请求补交添加容积率地价款。
市规划行政管理机构在受理建造项目规划检验请求时,应当对建造项目总修建面积是否契合规划答应断定的容积率进行审阅。本方法实施前赞同建造的项目,市规划行政管理机构在进行规划检验前应函告市土地行政管理机构。市土地行政管理机构应就该项目用地的容积率等规划条件，是否契合土地运用权出让合同进行查看,并向市规划行政管理机构出具有关查看。
了解有关部门对于容积率管理办法有什么政策，就能够更好的指导我们在房地产方面的投资了。
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严控容积率 石家庄建筑风貌管理新举措出台!
为了创新城市景观风貌管理举措，塑造城市风貌特色，提升城市建设品质，打造现代化、国际化美丽省会城市，近日，石家庄出台的《居住区建筑风貌与容积率联动创新办法（试行）》提出，在石家庄市内七区实施居住区建筑风貌与容积率联动管理，规划设计品质与用地开发强度挂钩。正定县、正定新区参照执行。
重点信息摘要：
1、对住宅项目容积率计算规则进行调整，自然资源和规划部门进行住宅用地土地出让时，应在规划条件中明确含有0.2的建筑风貌容积率，规划设计方案审查时，根据本办法对规划设计品质进行审核，对达到建筑风貌基本要求且符合本办法相应条款的，建设项目取得条款对应的建筑风貌容积率，叠加后最高不超过0.2；不符合本办法要求的，不能取得建筑风貌容积率。
2、取得建筑风貌容积率的建设项目，应符合《石家庄市建筑风貌控制管理技术导则》（以下简称《导则》）的管控原则。违反《导则》强制执行内容的，规划设计方案不予批复；不符合项目涉及的《导则》严格执行内容的，不能取得建筑风貌容积率。但本办法第八条情形除外。
3、对提供城市开敞空间的，给予建筑风貌容积率。在项目实用地范围内、满足集中绿地指标要求及建筑退线标准的基础上结合城市界面和天际线优化，额外设置的直接面向城市开敞的沿街绿地、广场，且不作为消防救援等特殊功能场地使用，面积不小于400㎡、短边不小于12m，采用高品质铺装、绿化、小品等进行环境设计。建筑风貌容积率值：开敞空间用地面积×规划条件确定的容积率÷项目计容用地面积，最高不超过0.08。
4、对住宅建筑顶部进行优化的，给予建筑风貌容积率。多层住宅采用坡屋顶，起坡点不高于顶层楼面标高3.3米,坡顶空间与顶层户型无水平楼板分隔；高层住宅结合顶部户型平面变化进行收分处理，且与建筑主体有机衔接。
5、对采用高品质建筑外立面材质的，给予建筑风貌容积率。临街或临开敞空间等住宅建筑外立面采用干挂石材、金属板、陶板或其他高品质外装材料，提升城市景观风貌品质，且比例不小于总建筑面积的50%。建筑风貌容积率值：0.07。对优秀规划设计方案给予建筑风貌容积率。
6、对设计创新给予建筑风貌容积率。设计方案由著名设计大师本人进行创作，或规划、设计有重大创新，建筑单体或景观艺术品质极高，对石家庄市住宅品质提升具有突破性、引领性，设计方案不受现行建筑风貌管理规定的约束，由专家进行评审，并报市自然资源和规划局党组会、市规委会审议通过。本条“著名设计大师”一般指国家勘察设计大师、两院院士、“梁思成奖”、“普利兹克奖”等建筑大奖得主。建筑风貌容积率值：0.2，与其他条目不同时执行。
《办法》全文：
石家庄市居住区建筑风貌与容积率联动创新办法 （试行）
第一条 为了创新城市景观风貌管理举措，塑造城市风貌特色，提升城市建设品质，打造现代化、国际化美丽省会城市，在石家庄市内七区，实施居住区建筑风貌与容积率联动管理，规划设计品质与用地开发强度挂钩。正定县、正定新区参照执行。
第二条 对住宅项目容积率计算规则进行调整，自然资源和规划部门进行住宅用地土地出让时，应在规划条件中明确含有0.2的建筑风貌容积率，规划设计方案审查时，根据本办法对规划设计品质进行审核，对达到建筑风貌基本要求且符合本办法相应条款的，建设项目取得条款对应的建筑风貌容积率，叠加后最高不超过0.2；不符合本办法要求的，不能取得建筑风貌容积率。
第三条 取得建筑风貌容积率的建设项目，应符合《石家庄市建筑风貌控制管理技术导则》（以下简称《导则》）的管控原则。违反《导则》强制执行内容的，规划设计方案不予批复；不符合项目涉及的《导则》严格执行内容的，不能取得建筑风貌容积率。但本办法第八条情形除外。
第四条 对提供城市开敞空间的，给予建筑风貌容积率。
审核要求：在项目实用地范围内、满足集中绿地指标要求及建筑退线标准的基础上结合城市界面和天际线优化，额外设置的直接面向城市开敞的沿街绿地、广场，且不作为消防救援等特殊功能场地使用，面积不小于400㎡、短边不小于12m，采用高品质铺装、绿化、小品等进行环境设计。
建筑风貌容积率值：开敞空间用地面积×规划条件确定的容积率÷项目计容用地面积，最高不超过0.08。
第五条 对住宅建筑顶部进行优化的，给予建筑风貌容积率。
审核要求：多层住宅采用坡屋顶，起坡点不高于顶层楼面标高3.3米，坡顶空间与顶层户型无水平楼板分隔；高层住宅结合顶部户型平面变化进行收分处理，且与建筑主体有机衔接。
建筑风貌容积率值：多层住宅顶层及坡屋顶计容面积按顶层投影面积计算，建筑风貌容积率值为顶层投影面积÷项目计容用地面积；高层住宅建筑风貌容积率值为顶部收分户型比标准层户型减少的建筑面积÷项目计容用地面积。建筑风貌容积率值最高不超过0.02。
第六条 对采用高品质建筑外立面材质的，给予建筑风貌容积率。
审核要求：临街或临开敞空间等住宅建筑外立面采用干挂石材、金属板、陶板或其他高品质外装材料，提升城市景观风貌品质，且比例不小于总建筑面积的50%。
建筑风貌容积率值：0.07。
第七条 对优秀规划设计方案给予建筑风貌容积率。
审核要求：按照附件中五项评价标准由专家进行评审。
建筑风貌容积率值：按照核定结果给予，最高不超过0.1，与第八条不同时执行。
第八条 对设计创新给予建筑风貌容积率。
审核要求：设计方案由著名设计大师本人进行创作，或规划、设计有重大创新，建筑单体或景观艺术品质极高，对我市住宅品质提升具有突破性、引领性，设计方案不受现行建筑风貌管理规定的约束，由专家进行评审，并报市自然资源和规划局党组会、市规委会审议通过。本条“著名设计大师”一般指国家勘察设计大师、两院院士、“梁思成奖”、“普利兹克奖”等建筑大奖得主。
建筑风貌容积率值：0.2，与其他条目不同时执行。
第九条 审查程序。首先由规划审批部门对项目是否符合《石家庄市建筑风貌控制管理技术导则》提出的管控原则进行审查。符合本办法第四条至第六条规定的，由规划审批部门据实给予建筑风貌容积率；符合第七条、第八条规定的，随机抽取3位河北省或国家级建筑大师进行专题审查。规划审批部门根据专家审查结论给予建筑风貌容积率并对外公布，其中执行第八条的，参与审查的国家级建筑大师不少于2人，经专家审查通过后，报送市自然资源和规划局党组会、市规委会审议。
第十条 取得建筑风貌容积率的项目，建设单位应严格按照批复的规划设计方案进行落实，涉及建筑风貌容积率的内容原则上不得修改，并纳入规划核实内容加强监管。
第十一条 本办法由石家庄市自然资源和规划局负责解释，并对本办法确定的原则在具体执行中细化落实。
附：优秀规划设计方案评价标准与建筑风貌容积率值
建筑土地容积率在哪个文件或者哪个管理部门能查的到？
城市规划管理局可以查到。土地容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
物业管理用房不计入容积率。他是不是就是不计容建筑面积?
物业管理用房不计入容积率，但属于计容建筑面积。
计容面积指能够写到房产证上的面积，是房屋正常的产权面积。不计容是指可以使用但不能计做产权部分的面积。计容面积可以理解为地上建筑面积，不计容面积可以理解为地下部分和其他不计入容积率指标的面积（比如地下车库等）。
